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O contrato de mediação imobiliária: aspetos jurídicos essenciais

Definição

O contrato de mediação imobiliária tem suas regras atualmente definidas na Lei no 15/2013 (RJAMI – Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária) e, na falta de disposições específicas nesta Lei, no capítulo IX do Código Civil Português que trata do contrato de prestação de serviços. Conforme jurisprudência nacional, o contrato de mediação imobiliária – bem como outras espécies de contrato de mediação – é uma subespécie do contrato de prestação de serviços.

Tal contrato pode ser definido como um acordo no qual uma das partes se compromete a conseguir terceiro interessado em celebrar determinado negócio e aproximá-lo diretamente à outra parte para que o contrato seja celebrado. O referido negócio deve visar a constituição ou aquisição de um direito real, como permuta, arrendamento, cessão de posição (no caso da compra e venda), sobre um bem imóvel.

Aspetos essenciais

Além disso, a prestação de serviços do mediador é juridicamente considerada como uma obrigação de meios, e não de resultados, embora a remuneração deste seja devida apenas após a conclusão do negócio visado pelo contrato de mediação (ou seja, a transmissão onerosa da propriedade para o terceiro interessado) sem quaisquer vícios, nulidades ou condições suspensivas. Este é o atual entendimento jurisprudencial majoritário, mencionado ainda por Higina Orvalho Castelo. Portanto, o mediador imobiliário tem como obrigação divulgar a concorrência da oferta e procura de interessados em realizar o negócio com o cliente deste profissional, bem como colocar as partes em contato sem, entretanto, ser obrigado a participar no desenvolvimento das negociações e consequente consumação deste negócio.

A remuneração do profissional é devida, conforme o artigo 19, no 1 e 2 da Lei 15/2013, “com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida” nesta fase e  “nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário”, também será devida a remuneração mesmo sem concretização da compra e venda.

Importante ressaltar que, conforme entendimento do Tribunal da Relação do Porto (Processo no 484/13.7TBPVZ.P1), se o contrato de mediação imobiliária é expressamente celebrado em regime de exclusividade, é reconhecida a presunção de facto de que a atividade exercida pelo mediador ou empresa mediadora contribuiu decisivamente para a aproximação entre cliente – também chamado de comitente – e o terceiro interessado, portanto é devida a remuneração sem necessidade de prova do nexo de causalidade entre a atividade desenvolvida pela mediadora e a conclusão do negócio. Entretanto, conforme decisão do Tribunal da Relação de Lisboa (Processo no 3199/08-4TBCLD.L1-2), se a venda do imóvel foi concluída mais de um ano após a denúncia do contrato de mediação, nos termos contratuais, não será reconhecida presunção de facto entre a atividade desenvolvida pela empresa de mediação imobiliária em regime de exclusividade e a venda em si.

Por fim, ressaltem-se dois aspetos importantes sobre o contrato de mediação imobiliária: o primeiro é que o profissional imobiliário deve transformar possíveis interessados em interessados reais e efetivos ou promitentes-compradores para que sua atividade seja considerada passível de remuneração pelo cliente. O segundo e último aspeto é que, embora a remuneração seja devida pelo cliente apenas após a conclusão e perfeição do negócio visado pela atividade da mediadora, se este contrato não for cumprido por uma das partes após a conclusão, tal facto não afeta a obrigação de remunerar a mediadora pelos serviços prestados.

No próximo artigo falaremos especificamente da cláusula de exclusividade no contrato de mediação imobiliária, incluindo entendimentos jurisprudenciais a respeito e a opinião de dois consultores imobiliários que atuam em Portugal sobre as consequências da não obrigatoriedade legal desta cláusula neste contrato.