Por

O que é preciso saber sobre Fundos de Investimento Imobiliário

Conceito

O fundo de investimento é considerado um património que pertence a diversas pessoas – conhecidas como participantes - porém é gerido por uma sociedade gestora. Os ativos de um fundo podem ser valores mobiliários, como ações ou obrigações, ou imóveis, e neste caso o fundo é considerado fundo de investimento imobiliário.

Além disso, os fundos de investimento são divididos em unidades de participação, as quais são frações iguais e autónomas que representam o valor global do fundo de investimento quando integradas em conjunto. Por fim, os investidores tornam-se participantes quando realizam a subscrição no fundo junto à sociedade gestora, entidades que comercializam os fundos, ou bancos onde é possível realizar o registro e depósito monetário.

Tipos de fundo de investimento

Os fundos de investimento podem ser abertos, fechados ou mistos. Aqueles são abertos quando o investidor pode resgatar as unidades de participação subscritas a qualquer momento e a circulação destas unidades é variável. Os fundos são fechados, por outro lado, quando o número de unidades de participação é sempre fixo e o resgate das mesmas só pode ser feito em data pré-definida, quer seja quando o fundo for liquidado. Finalmente, os fundos mistos possuem algumas características específicas, tais como:

  • Uma parte do património do fundo misto é fixa e a outra é variável, cada qual com diferentes categorias de unidades de participação.
  • O investidor que subscrever unidades de participação de número fixo será reembolsado apenas na data da liquidação do fundo, e tem direito a participar da assembleia de participantes.
  • Já o investidor que subscrever unidades de participação de número variável pode resgatá-las ou ter o reembolso prioritário do fundo se este for liquidado. Além disso, este investidor também tem direito a uma distribuição prioritária de uma quota dos resultados do fundo.

Custos suportados pelos participantes e custos suportados pelo fundo

Os participantes geralmente pagam uma comissão de subscrição à entidade comercializadora, e este valor será adicionado às unidades de participação. Devem, ainda, pagar uma comissão de resgate à mesma entidade na maioria das vezes, e este valor será subtraído das unidades. Finalmente, pagam uma comissão de gestão que é suportada pelo fundo e corresponde a uma remuneração pelos serviços que a entidade gestora presta. Este valor geralmente já está incluso no valor da unidade de participação.

Importante ressaltar que os custos a serem suportados pelo fundo devem estar previstos no Regulamento de Gestão respetivo. Além das comissões mencionadas, o fundo pode ainda ter de suportar custos como despesas relacionadas à elaboração de projetos, fiscalização de obras, despesas notariais para registro de imóveis, comissão relativa ao serviço de mediação imobiliária (se este for prestado), despesas com campanhas de marketing para divulgar os bens que compõem o fundo, dentre outras previstas no Regulamento.

Regime fiscal

O regime fiscal aplicável aos fundos de investimento define que cada rendimento obtido é tributado de forma autónoma, e as taxas variam conforme a natureza. Por exemplo, se há rendimento predial a taxa aplicável é de 20%, porém eventuais despesas com a manutenção dos imóveis serão deduzidas. Por outro lado, se o rendimento é considerado mais-valia financeira a taxa será de 10%.

Além disso, a taxa é sujeita à retenção na fonte e, conforme o Decreto-Lei 7 de 2015, a tributação ocorre "à saída" no caso de organismos de investimento coletivo, como são as sociedades que gerem fundos de investimento. Esta tributação "à saída" significa que os rendimentos auferidos por investidores serão tributados sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas. Por fim, estes tributos são liberatórios para pessoas singulares, sendo a taxa mais favorável do que aquela que resultaria do englobamento de rendimentos.

Importante ressaltar que, em relação ao IMT, o Tribunal Arbitral recentemente decidiu que ainda há isenção para os Fundos de Investimento Imobiliário no momento da aquisição, embora este benefício não seja mais legalmente concedido desde 2014, porque o Decreto-Lei 1/87 não foi expressamente revogado. Além disso, há outras isenções fiscais expressas a nível de IMT, tais como os Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional ou aquisição de prédios destinados à reabilitação urbana.

No próximo artigo falarei sobre alguns benefícios de se investir nos fundos de investimento imobiliário e compará-los com os benefícios de se investir diretamente em imóveis. Também não deixarei de mencionar alguns cuidados que devem ser tomados quando se decide investir nestes fundos.