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Aspetos jurídicos importantes sobre investimento imobiliário

Já não é novidade que Portugal tem sido cada vez mais procurado por estrangeiros, não somente como destino turístico, mas também como local propício para investimento em imóveis. Devido a este facto, cada vez mais a atividade de mediação imobiliária tem sido igualmente procurada e, consequentemente, muitos profissionais buscam especializar-se nesta área. Além disso, várias novas imobiliárias foram licenciadas recentemente, com uma média de quatro imobiliárias novas por dia somente no ano de 2017. Portanto, convém relembrar e alertar potenciais interessados em investir no mercado imobiliário sobre os principais aspetos jurídicos e fiscais.

Aquisição de imóveis

Após escolher uma zona em que gostaria de adquirir imóveis, seja para habitação própria, venda futura, ou arrendamento para terceiros, o investidor deve obter informações mais específicas do imóvel que pretende adquirir naquela zona. Tais informações podem ser consultadas na Certidão da Conservatória do Registro Predial do imóvel e na Caderneta Predial do imóvel. Tais documentos contêm informações relativas a possíveis encargos constituídos sobre o bem imóvel, ou ainda sobre o proprietário definitivo que pretende o alienar.

Caso o futuro proprietário pretenda adquirir direito real de propriedade sobre terreno, é ainda necessário consultar no Município em que o terreno está localizado possíveis restrições e licenças de utilização deste Município, bem como o Plano Urbanístico e o regulamento referente ao uso adequado do solo. Por fim, talvez seja necessário consultar a licença de utilização que define o fim a que o imóvel se destina e a ficha técnica de habitação do imóvel, caso o futuro adquirente pretenda adquirir direito real sobre um edifício ou fração do mesmo.

Após consultar todos os documentos referentes ao bem, o investidor pode requerer a elaboração de um contrato-promessa de compra e venda antes de celebrar o contrato definitivo, uma vez que esta promessa traz certa segurança a ambas as partes até a celebração do negócio. Este contrato-promessa regula um prazo máximo para celebração do contrato futuro; preço do imóvel; garantias sobre o estado do imóvel ou inexistência de dívidas fiscais por exemplo; condições de execução em caso de incumprimento por uma das partes; valor do sinal que serve como garantia de cumprimento pelo adquirente; dentre outras cláusulas. Tal promessa será presencialmente reconhecida por um notário com assinatura de ambas as partes e certificação da existência de licença de utilização.

Finalmente, o contrato de compra e venda definitivo será celebrado entre as partes com a outorga de escritura pública ou um documento particular elaborado e assinado pelas partes desde que devidamente autenticado. A partir da outorga deste contrato, o imóvel é registrado em nome do adquirente e este passa a ter direito real sobre o bem.

Tributos que devem ser pagos pelo comprador

Também é importante mencionar os tributos mais importantes que devem ser pagos quando se decide investir em imóveis, independentemente do motivo da compra. O primeiro é o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis – IMT. Este imposto é pago de uma vez pelo comprador do imóvel, no momento da compra e venda. Entretanto, é um imposto progressivo, portanto a taxa varia conforme a finalidade do negócio, seja habitação própria e da família ou outras finalidades, e conforme o tipo de imóvel, se é urbano ou rústico. A taxa máxima para prédios urbanos quando a finalidade exclusiva do imóvel é para habitação é de 6%, e incide sobre o valor indicado na escritura ou o valor tributário indicado pela Autoridade Tributária e Aduaneira após avaliação, incidindo sobre aquele que for superior. Existem algumas situações especiais em que o comprador é isento de pagar o IMT, por exemplo se o imóvel for adquirido por uma sociedade imobiliária desde que o revenda em três anos no mesmo estado em que foi comprado.

Os outros impostos que devem ser pagos são chamados Imposto de Selo e Imposto Municipal sobre Imóveis – IMI. O Imposto de Selo tem a mesma incidência que o IMT, portanto sobre o valor que consta no contrato de compra e venda ou valor patrimonial tributário, e a taxa a ser paga é de 0,8% sobre este valor. Tanto o IMT quanto o Imposto de Selo são pagos no momento da compra. Já o IMI é o imposto suportado pelo proprietário do imóvel anualmente, a ser pago em abril de cada ano através de um documento único de cobrança. O valor pode ser pago em até três prestações se o valor for superior a 500 euros. Este imposto é calculado com base no valor patrimonial tributário e a taxa normalmente varia entre 0,3 e 0,5% sobre este valor. Por fim, o proprietário pode estar isento de pagar o IMI, desde que o valor patrimonial do imóvel não exceda 125.000,00 euros e o rendimento do proprietário no ano anterior não tenha ultrapassado 153.300,00 euros.

Além destes impostos, o comprador também é responsável por outros custos administrativos, como o valor da escritura que varia consoante o local escolhido, enquanto o vendedor é responsável pelo pagamento do tributo de 50% que o Estado cobra sobre a mais-valia obtida com a venda. O vendedor também é responsável, em regra, por prováveis custos relacionados com a documentação processual, certidão predial, certificado energético, dentre outros documentos necessários, e pelo cancelamento da hipoteca.

Este é um breve, porém completo resumo de quais aspetos jurídicos são importantes no momento de compra e venda, principalmente para o investidor, bem como quais impostos devem ser pagos durante e após o processo de compra e venda. Não deixe de conversar com um advogado se precisar de informações mais detalhadas a respeito. Nos próximos artigos falarei sobre fundos imobiliários e arrendamento urbano.